راهنمای بازار مسکن سال99

همه اطلاعات درباره «بازار مسکن»


هر کدام از شما که تا به حال قصد خرید کالا یا خدمت از یک بازار را داشتید حتماً «اولین گام» را به یاد دارید!
اولین اقدام شما بعد از «تصمیم برای ورود به یک بازار» و قبل از «اقدام برای انجام معامله»، همیشه «پرس و جو از یک باتجربه یا آشنا به آن بازار یا متخصص آن بازار» بوده و هست. فردی که برای تامین لوازم خانگی منزل خود قصد خرید مثلاً تلویزیون (پرمصرف­ترین لوازم خانگی) را دارد یا پدر خانواده­ای که به دنبال تبدیل خودرو به یک مدل بهتر است، ابتدا شروع به تحقیق درباره برند­ها، مقایسه قیمت­ها،‌ تفاوت مدل­ها و در نهایت بهترین مکان خرید می­کنند.
با لحاظ این واقعیت نیاز افراد به راهنمای کاردان هنگام خرید از یک بازار- و همچنین از آنجا که مهمترین و گرانترین خرید خانوارها نه فقط در ایران که در همه کشورها «مسکن» است، در مقطع فعلی یک «بانک اطلاعات راهنما مختص بازار مسکن»
می­تواند
پیش­نیاز اساسی طیف فعال بازار ملک را تامین کند.

بازار مسکن از این منظر دو تفاوت بزرگ با بقیه بازارهایی مثل سهام، خودرو و حتی ارز و سکه دارد.
تفاوت اول در «جنس معاملات» است. تنوع نامحدود املاک شامل انواع آپارتمان و خانه و یلا و همچنین زمین با مشخصات در ظاهر مشابه اما بسیار متفاوت از یکدیگر در کنار پراکندگی جغرافیایی املاک، طبقات قیمتی بسیار زیادی در بازار مسکن شکل داده است. بعضاً مجاورت دو آپارتمان در یک خیابان به گونه­ای است که اگر چه انتظار عمومی،‌ برابری قیمت پیشنهادی فروش این دو را توقع دارد اما ویژگی نقطه­ای محله برای ساختمانی که یکی از آپارتمان­ها در آن واقع شده از قیمت فروش بالاتر نسبت به ساختمان دومی، پشتیبانی می­کند! بخشی از پیچیدگی رفتاری بازار مسکن ریشه در همین موارد دارد. تنوع طبقات قیمت در بازار مسکن باعث شده رشد قیمت­ها برای کل بازار (کل آپارتمان­ها با هر متراژ، کل مناطق شهر و ...) به یک میزان اتفاق نیفتد. بنابراین در شرایط تغییر فاز بازار معاملات مسکن از رکود به پیش­رونق و سپس رونق یا برعکس- تحولات به شکل سراسری در بازار ملک رخ نخواهد داد. لذا لازم است اجزای بازار ملک به شکل کامل مورد راهنمایی و شناسایی  فعالان قرار بگیرد تا قدرت تخمین و برآورد رفتارهای آتی تا حد ممکن فراهم شود.
دومین تفاوت بازار مسکن «عدم شفافیت اطلاعاتی» است. به رغم رهگیری معاملات خرید و اجاره آپارتمان و فروش زمین توسط یک سامانه متمرکز اما داده­هایی که از این طریق به آمار تبدیل می­شود چون از نظم انتشاراتی موثر برخوردار نیست و در عین حال نبض هر کجای این بازار توسط یکی از دستگاه­ها شمارش و اعلام می­شود، کانال واحد و چندان قابل دسترسی برای عموم فعالان بازار مسکن جهت دسترسی به اطلاعات و آمارهای بازار مسکن وجود ندارد. از این بدتر، «نبود شرح روان از آنچه در بازار مسکن می­گذرد و خلاء تحلیل­های ساده و کاربردی به شکل فراگیر» است.
این دو تفاوت حکم می­کند فعالان بازار مسکن و بخصوص تازه­واردها با «شناخت کافی» وارد شوند.
در مقطع فعلی که بازار مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرها دوره رکود سنگین را طی می­کند، شرایط به گونه­ای است که هر چقدر سطح اطلاعات کاربردی خریدار و فروشنده آپارتمان، سازنده­ و مالک زمین و همچنین مستاجر و صاحب­خانه از بازار ملک کم باشد، ریسک ورود و فعالیت به بازار به همان نسبت افزایش پیدا می­کند.
متغیرهای بازار مسکن و زمین و اجاره با هم ارتباط معنادار دارند! اگر معنا و مفهوم این ارتباط مشخص شود، قدرت تحلیل بازار مسکن فراهم می­آید.
پارامترهای بازار مسکن در عین حال از متغیرها و عوامل بیرونی تاثیر می­پذیرند آن هم به شکل قابل توجه.
سال گذشته مهمترین بازیگردان بازار مسکن قویترین عامل بیرونی- نرخ ارز بود. امسال اما بازیگردان اصلی فقط نرخ ارز نیست.
«راهنمای ورود به بازار مسکن 99» تلاش می­کند نیازهای اطلاعاتی و آماری فعالان بازار مسکن را تا حد امکان پاسخ دهد و دید روشن نسبت به گذشته، حال و آینده این بازار به افراد ارایه کند.